MADDE 1- KONU 

İzmir İli Urla İlçesi 2789 ada 6 parsel, İzmir İli Urla İlçesi 2873 ada 1 ve 2 parsellere kayıtlı,  ortak amaçla kullanılan  taşınmazlar ortaklaşa kullanıma ayrılmış olduğundan, S.S. Umutköy Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken bireyselleşme aşamasında malik sütununa yararlanan taşınmazların ada ve parsel veya bağımsız bölüm numaraları yazılarak tapuya kaydedilmiştir.

İzmir İli Urla İlçesi 2789 ada 6 parsel, İzmir İli Urla İlçesi 2873 ada 1-2 parsellere  kayıtlı taşınmazlar ile bunların üzerinde bulunan ortak varlıkların ( 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunun 689 vd, maddeleri) yararlanma, kullanma ve yönetimine ilişkin konuların düzenlenmesi amacıyla bu sözleşme hazırlanarak imzalanmıştır.

Malikler, bu sözleşme ile ortaklaşa yerlerin ve ortak varlıkların sözleşmenin 2. maddesinde belirtilen kullanım şeklini devam ettirmek konusunda mutabakat sağlamışlardır. Kullanım şeklinin ve bu sözleşmenin değiştirilebilmesi için maliklerin oybirliği ile karar alması, bu konudaki sözleşmeyi maliklerin tamamının imzalaması, bu imzaların Noter tarafından onaylanması zorunludur.

MADDE 2- TANIMLAR

Malikler :  İzmir İli Urla İlçesi İçmeler Mahallesinde bulunan, her biri bağımsız mülkiyete sahip, 2786 ada 1, 2 no.lu parseller, 2788 ada 1, 2, 3, 4, 5 no.lu parseller, 2789 ada 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8 no.lu parseller, 2790 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14 no.lu parseller, 4299 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 no.lu parseller, 4298 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 no.lu parseller, 2874 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 no.lu parseller, 2875 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,15,16,17,18 no.lu parseller, 2876 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 no.lu parseller, 2877 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,13,14,15 no.lu parseller, 2872 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 no.lu parseller, 4297 ada 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 no.lu parsellerde bulunan bağımsız bölüm malikleridir. Bazı parsellerde birden fazla bağımsız bölüm olduğundan 123 bağımsız bölüm ve 123 malik bulunmaktadır.

Ortaklaşa kullanılan yerler:  2789 ada 6 parsel, 2873 ada 1 ve 2 no.lu parsellerdir.

Ortak Varlıklar:

– 2873 ada 1 parselde bulunan elektrik trafo binası

– 2873 ada 2 parsel üzerinde idari ve sosyal kullanımlı yapı, tuvaletler, büyük ve küçükler için yüzme havuzu, 2 adet derin su kuyusu ve su depoları, 55 kwa jeneratör.

– 2789 ada 6 parselde bulunan derin su kuyusu, su deposu, malzeme deposu, zeytin ağaçlarıdır.

MADDE 3- MALİKLER KURULU

1. Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıklarla ilgili en yetkili karar organı maliklerin katılımı ile toplanan Malikler Kuruludur.
2. Malikler Kurulu her yıl 1 Şubat – 30 Nisan tarihleri arasında olağan toplanır. Toplantının günü, saati ve yeri en az 15 gün önce Yönetim Kurulu tarafından gündem belirtmek suretiyle maliklere duyurulur.
3. Duyuru, maliklerin bilinen e-mail adresine mail yoluyla veya bilinen telefonlarına mesaj yoluyla ve sosyal tesis ilan tahtasında ilan edilerek, umukoyciftlikevleri.com internet sitesinde  ilan edilerek yapılır.
4. Toplantıdan önce, Yönetim kurulu tarafından, Malikler toplantısına katılanların belirlenmesi için maliklerin tamamının isim ve TCKN bulunduğu bir cetvel hazırlanır ( Ortaklar Cetveli) ve bu cetvel katılanlar tarafından imzalanır.
5. Malikler Kurulu Toplantısını malikler arasından seçilen (Yönetim kurulu haricinde) üç kişiden oluşan divan heyeti yönetir.
6. Malikler Kurulu Toplantısında açık oylama, açık tasnif yapılır. Malikler toplantısında alınan kararlar divan heyeti tarafından imzalanır. Her sayfası numaralı ve Noter tarafından onaylanmış deftere ( Malikler Kurulu Defteri) yapıştırılır ve Yönetim kurulu sorumluluğunda muhafaza edilir. Bu deftere her toplantıya ait imzalı ortaklar cetveli de yapıştırılır.
7. Maliklerden en az yirmi beş(25) kişinin imzaladığı ve gündemi belirttiği bir çağrı yazısı ile veya Yönetim kurulunun çağrısıyla Malikler Kurulu olağanüstü toplanarak karar alır. Çağrı toplantıdan en az on beş gün önce yapılır.
8. Malikler kurulunda her bağımsız bölüm için ancak bir oy kullanılabilecek olup, malik bizzat oy kullanır veya yazılı olarak yetkilendirilmesi halinde eşi, birinci dereceden kan ve sıhri hısımlarından biri vekaleten oy kullanabilir.
9. Malikler Kurulu Toplantısının yapılabilmesi için maliklerin 1/4 ünün şahsen veya vekaleten hazır bulunmaları gereklidir. Yeterli katılım sağlanmazsa Yönetim Kurulu tarafından yeniden toplantı çağrısı yapılır. Kararlar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınır.
10. Ancak, kullanım amacı değişmeksizin eski tesislerin yerine yeni inşaat, imalat yapılması ile ilgili kararın alınabilmesi için toplantıya en az 75 (yetmiş beş) malikin katılması ve 75 (yetmiş beş) olumlu oy kullanılması zorunludur.
11. Malikler Kurulu Toplantısında ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkların yönetimi, bakımı onarımı, korunması dahil bunlarla ilgili gerekli her türlü karar alınır.
12. Malikler Kurulu Toplantısına katılıp katılmadığına bakılmaksızın, Maliklerden her biri iş bu sözleşmede ve Malikler Kurulu Toplantısında alınan kararlarda belirtilen kurallara, kararlara uymak ve ödemeleri yapmak zorundadır.

MADDE 4- MALİKLER KURULU GÜNDEMİ

Malikler Kurulunda her yıl aşağıdaki gündemde bulunan konular görüşülerek karara bağlanır. Ayrıca gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce olmak kaydıyla; yönetim kurulu ve/veya maliklerden birinin gündeme eklemek istediği madde önerisi olduğu takdirde, bu maddenin gündeme eklenip eklenmeyeceği hakkında oylama yapılır, gündeme eklenmesi oy çokluğu ile kabul edilen madde de gündemde görüşülerek karara bağlanır.

Her olağan malikler kurulu toplantısında;

• Yönetim kurulunun faaliyetleri, hazırladığı mali tablolar, hesaplar görüşülür, onaylanır veya reddedilir,
• Denetim kurulu raporu görüşülür, onaylanır veya reddedilir,
• Yönetim ve denetim kurulunun ibrasına karar verilir,
• Yönetim ve denetim kurulu seçimi yapılır,
• Yönetim kurulu üyelerine ve Denetçiye ödenecek ücret belirlenir,
• Her türlü giderlerin karşılanması için Maliklerden alınacak aidatlar ve diğer ödemelerin miktarı ve süresinde ödeme yapılmaması halinde alınacak faiz/gecikme zammı konusunda kararlar alınır,
• Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıklar ve tesislerin amacına uygun kullanımı için gerekli kararlar alınır,
• Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıklar ve tesislerin tamirat, tadilat, bakım onarımı, güvenliği ile ilgili her türlü kararlar alınır,
• Ortaklaşa kullanılan yerler, ortak varlıklar ve ortak yaşam biçimini belirleyen kurallar ile ilgili kararlar alınır,
• Ortaklaşa kullanılan yerler, ortak varlıklar ile ilgili her türlü karar alınılır.

Bunların yanında Yönetim Kurulu tarafından görüşülmesi gerekli görülen diğer hususlarla ilgili gerekli bütün kararlar alınır.

MADDE 5 – YÖNETİM KURULU

1. Malikler toplantısında her yıl ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkların yönetimi için malikler arasından üç asil, üç yedek Yönetim Kurulu üyesi seçilir. Seçime üç asıl üç yedek Yönetim Kurulu üyesinin adının yazılı olduğu liste ile girilir ve liste oylanır. Yönetim kurulu üyelerinin, malik sıfatının herhangi bir nedenle sona ermesi, istifa, ölüm, hastalık vb. nedenlerle görevinin sona ermesi halinde ilk sıradaki yedek yönetim kurulu üyesi görevi devralır.
2. Yönetim kurulu üyeleri seçimden sonraki ilk toplantıda kendi aralarından bir başkan seçer. Yönetim kurulu toplantılarında kararlar çoğunlukla alınır. Yönetim Kurulunun bu sözleşmedeki görev ve yetkilerini yerine getirebilmesi, temsili için en az iki üyenin imzası gerekir.
3. Yönetim kurulu üyelerine, bir aylık aidattan az üç aylık aidattan çok olmamak kaydıyla, malikler kurulu toplantısında belirlenen aylık ücret ödenir.
4. Yönetim kurulu her yıl yapılan malikler kurulu toplantısında, yaptığı her türlü iş ve işlemler, mali işlemler, tahsilat ve ödemeler hakkında ayrıntılı bilgi ve hesap verir.
5. Hesap ve kayıtları ibra edilmeyen Yönetim Kurulu üyesi, seçilme hakkını kaybeder ve görevi derhal sona erer, gerek aynı toplantıda ve gerekse ileride yapılacak toplantılarda yönetim ve denetim kuruluna seçilemez.

MADDE 6 – YÖNETİM KURULUNUN  GÖREV VE YETKİLERİ

Yönetim kurulu Malikler Kurulunda alınan kararlar çerçevesinde kalmak kaydıyla;

1. Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkları bu sözleşme ve malikler kurulu kararları uyarınca özenle ve dürüstlük kurallarına uygun olarak yönetir.
2. Her türlü defter ve kayıtları tutar, gerekli mali tabloları açık ve şeffaf hazırlayarak/hazırlatarak, maliklerin onayına sunar. Gelir ve giderleri gösteren, muhasebe tekniğine uygun kayıtları tutar, bununla ilgili belgeleri düzenli bir şekilde korur, gelecek yılın bütçesini hazırlar.
3. Her genel kuruldan önce tahmini giderlerle, diğer olası giderleri karşılayabilecek şekilde her malikin ödemesi gereken avans miktarını gösteren bir proje hazırlar.
4. Malikler Kurulu Defterinin doğru ve eksiksiz tutulmasını sağlar. Ayrıca Yönetim Kurulu toplantı kararlarının her sayfası numaralı ve Noter tarafından onaylanmış deftere (Yönetim Kurulu Karar Defteri) yapıştırılarak, muhafazasını sağlar.
5. Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkların amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, işletilmesi için gereken çalışmaları yapar, önlemleri alır,
6. Ortak varlıklardan olan çocuk ve büyük yüzme havuzlarının güvenli bir şekilde kullanılması amacıyla, gerekli bakımları, su analizlerini ve gerekli kontrolleri ilgili mevzuat ve teknik düzenlemelere göre zamanında yaptırır,
7. Kuyulardan temin edilen kullanma suyunun kriterlere uygunluğu ile ilgili analizleri yönetmeliklere uygun olarak zamanında yaptırır,
8. Ortak alanlarda bulunan ağaçların bakımı ve ürünlerin değerlendirilmesi ile ilgili gerekli iş ve işlemleri yapar,
9. Ortak alan ve varlıklarla ilgili konularda Malikleri temsil eder, üçüncü kişiler ve ilgili resmi görevlilerle ilişki kurar, başvuru yapar, yasal girişimlerde bulunur, dava açar ve icra takibi yapar, tebligat yapar, tebligat kabul eder,
10. Ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkların bakımı ve işletilmesi için gereken sözleşmeleri yapar/yeniler/fesheder, görevli ve hizmetlileri belirler, personel istihdam eder, resmi kurum ve kuruluşlar nezdinde gerekli girişimleri yapar, prim, vergi, harç vb. ödemelerin süresinde yapılmasını sağlar, iş ve hizmetlerin görülmesi ile ilgili talimatları verir,
11. Maliklerden, Malikler Kurulunca tespit edilen giderlere katılım paylarına karşılık olan paraları toplar, avansları tahsil eder,
12. Yönetimle ilgili işlemlerin yapılması, toplanan paraların korunması için ulusal bankalardan birinde yönetim hesabı açar, para yatırır ve çeker, hesapla ilgili işlemleri yapar, günlük harcamalar için gereken miktar dışındaki parayı bankaya yatırır,
13. Malikler kurulu tarafından alınan kararların gereğini yerine getirir.

MADDE 7- DENETİM

1. Malikler Kurulunun her yıl yapılan olağan toplantısında malikler arasından bir asil, bir yedek Denetçi seçilir. Seçime bir asıl bir yedek Denetçinin adının yazılı olduğu liste ile girilir ve liste oylanır. Denetçi üç ayda bir, hesap, para, banka hesabı denetlemesi yapar.
2. Denetçi toplanan paraların sözleşmeye ve Malikler Kurulu kararlarına uygun olarak toplanıp harcanmasına ve evrak, kayıt, belge düzenine ilişkin denetim sonuçlarını belirtir raporu düzenleyerek, Malikler Kurulu toplantısında maliklerin kararına sunar.
3. Denetçiye, Malikler Kurulunda belirlenen (iki aidattan fazla olmamak kaydıyla) yıllık ücret, yılda bir defa ( 31 Aralık tarihinde) ödenir.
4. Ayrıca; Maliklerden her biri (ücretini kendisi ödemek kaydıyla) SMMM yetkisine haiz bir denetçi ile hesap ve kayıtları, harcama ve gelirleri inceletebilir, Yönetim kurulu bu konuda her türlü bilgi ve belgeyi yetkili kişilere vermekle yükümlüdür. Bu halde SMMM tarafından düzenlenen rapor ilk malikler kurulu toplantısında (gündemde olup olmadığına bakılmaksızın) görüşülerek karara bağlanır, yönetim kurulunun ibra edilip edilmeyeceği oylanır.

MADDE 8- GİDERLERE KATILMA

1. Ortaklaşa kullanılan yerler ve ortak varlıklar ile ilgili masraf ve her türlü giderler, bakım, koruma, onarım, iyileştirme ve yenileme giderleri, yönetim kurulu ücreti, bekçi, bahçıvan, müdür, tüm çalışanların maaş vb. ödemeleri, SGK primleri, ortak tesislerin işletme giderleri, vergi, sigorta primleri gibi giderler de dahil, bu sözleşmede özel olarak belirtilmiş olmasa dahi her türlü gider ve masraf bağımsız bölüm sayısı olan yüzyirmiüçe (123 ) bölünerek tahsil edilir.
2. Parsellerde üç adet kuyu bulunmakta olup kullanım suları buradan temin edilmektedir. Kuyuların, onarım ve benzeri masrafları, bunlarla ilgili her türlü giderler bağımsız bölüm sayısı olan yüzyirmiüçe (123 ) bölünerek tahsil edilir. Kullanım suyu bedeli ise, her malik için; maliyet bedeli üzerinden kullanım miktarına göre ayrı ayrı hesaplanarak tahsil edilir.
3. Malikler her türlü ödemeyi süresinde yapmak zorundadır, ödemelerini süresinde yapmayanlardan, malikler kurulunda belirlenen oranda gecikme zammı/faiz ayrıca tahsil edilir.
4. Giderleri veya avans payını ödemeyen malik hakkında, diğer maliklerinden her biri ve/veya yönetim kurulu tarafından, dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
5. Malikler, ortak alan ve varlıklar ile ilgili kullanım haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bundan yararlanmaya gerek ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek veya herhangi bir nedenle, herhangi bir gideri ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
6. Maliklerin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı, intifa hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler, bağımsız bölüm malikleri ile birlikte müteselsil olarak sorumludur.

MADDE 9- ORTAK VARLIKLARIN KULLANIMI

2. Ortak varlıkların kullanım şekli 2. maddede belirtilmiştir. Kullanım şekli değiştirilmeksizin ortak varlıklarla ilgili her türlü karar yetkisi Malikler Kuruluna aittir.
3. Ortak varlıklar ve sosyal tesislerden; malikler/yasal nedenle kullanım hakkı sahipleri yararlanabilir, üçüncü şahısların her ne sebeple olursa olsun kullanım hakkı bulunmamaktadır.
4. Malikler kendi bağımsız bölümlerini kendileri dışında herhangi bir sebeple (kira, oturma hakkı vb) kullanıma izin verdikleri kişilerin kimlik bilgi ve belgelerini 7 (yedi) gün içinde yönetim kuruluna yazılı olarak bildirecektir.
5. Maliklere hizmet vermek üzere sosyal kullanımlı yapı (yüzme havuzları hariç olmak üzere), yönetim kurulu kararı ile personel tarafından işletilebilir ya da ticari bir işletmeciye verilebilir. Bu konudaki karar yetkisi Malikler Kuruluna aittir.
6. Sosyal tesislerin amacına uygun kullanımına ve mevsim ihtiyaçlarına göre açık tutulmasına özen gösterilir. Yönetim Kurulu bu konudaki talepleri göz önünde bulundurur.
7. İster yönetim kurulu kararı ile personel tarafından işletilsin, ister işletmeciye verilsin, sosyal tesisler konumuna ve tahsis amacına uygun bir düzen ve düzeyde işletilir. Bu amaçla gerekli kuralları koymak ve uygulamak, denetlemek, sözleşme yapmak ve gerektiğinde feshetmek görev ve yetkisi (Malikler kurulunda verilen yetkiler çerçevesinde kalmak kaydıyla) Yönetim Kuruluna aittir.

MADDE 10 – MALİKLERİN KANUNDAN DOĞAN HAK VE YETKİLERİ

Maliklerin aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

MADDE 11-ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

1. Malikler, ortaklaşa kullanılan yerler ile ortak varlıkların kullanımı ile ilgili; dürüstlük, iyi komşuluk hukukuna uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek ve iş bu sözleşme hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Bu yükümlülükler, bağımsız bölüm kiracıları, intifa ve oturma hakkı sahipleri veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de geçerli olup, bağımsız bölüm malikleri ile birlikte sorumluluk taşırlar.
2. Bu sözleşme ile ilgili mali tablolar ait olduğu yılın 1 Ocak-31 Aralık dönemi esas alınarak yıllık olarak hazırlanır.
3. Ortak varlıklar gerçek değerleri üzerinden Yönetim Kurulu tarafından sigorta ettirilir.
4. Bağımsız bölüm malikleri veya onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar, kendileri veya misafirleri tarafından ortak alan ve varlıklara zarar verdiklerinde, bunu derhal ödemek ve zararı gidermekle yükümlüdürler.
5. Malikler, kendi bağımsız bölümlerinde herhangi bir nedenle oturan ve faydalananların verdiği zararlardan, müteselsilen sorumludur.
6. İş bu sözleşme de düzenlenmeyen konularda Türk Medeni Kanunu, TBK, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer mevzuat uygulanacaktır.
7. İş bu sözleşme, imza tarihinde malik olup olmadıklarına bakılmaksızın sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlamakta olup, malikler ve ayni hak sahiplerinin tamamı iş bu sözleşmeye uymak zorundadır.

İş bu sözleşme maliklerin tamamı tarafından kabul edilerek imzaları Noter tarafından onaylanacak ve 4721 Sayılı TMK 689. Maddesi uyarınca paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapuya şerh verilecektir.